Hyra i andra hand 2026: så hög får hyran vara, och så känner du igen bedrägerier

På många orter är det brist på bostäder. Medan du väntar på ett eget hyreskontrakt kan du hyra i andra hand. Men det kan betyda två olika saker, med olika regler: att du hyr en hyreslägenhet av den som har kontraktet, eller att du hyr en villa, bostadsrätt, ägarlägenhet eller ett rum av en privatperson som äger bostaden. För det andra fallet gäller en ny lag sedan 1 juli 2026. Här går vi igenom hur hög hyran får vara, vad du kan göra om du har betalat för mycket och vilka tecken på bedrägeri polisen varnar för.

Det är hyresnämnden som prövar om en hyra är för hög och avgör om du får pengar tillbaka. Vi har kontrollerat uppgifterna på Sveriges Domstolars, Konsumentverkets och polisens sidor och i lagtexterna hos riksdagen den 11 oktober 2026.

Två sorters andrahandsboende

Förstahandshyresgästen är den som har hyreskontraktet direkt med hyresvärden. Hyresnämnden prövar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster, till exempel om en hyra är oskälig. Det finns flera hyresnämnder, och du vänder dig till den där bostaden ligger.

Är du osäker på vilken sort det är? Fråga uthyraren om bostaden är en hyresrätt eller om uthyraren äger den.

Hyresrätt i andra hand: så hög får hyran vara

När du hyr en hyreslägenhet av förstahandshyresgästen är det den personen som är din hyresvärd. Dit vänder du dig med krav och klagomål. Hyran ska vara skälig, alltså rimlig, enligt 12 kap. 55 § jordabalken:

• Utgångspunkten är ofta den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar.
• Möblerad lägenhet: påslaget får vara högst 15 procent av förstahandshyran.
• El, bredband eller parkeringsplats som ingår i hyran får inte kosta mer än de faktiska kostnaderna, alltså vad förstahandshyresgästen själv betalar för dem.
• Hyr du bara en del av lägenheten, till exempel ett rum, räknar man på en del av förstahandshyran som motsvarar hur stor del av lägenheten du hyr.
• Tillval kan också räknas med. Det är när förstahandshyresgästen har kommit överens med hyresvärden om en högre standard mot en högre hyra.

Ett exempel: förstahandshyran är 7 000 kronor i månaden och lägenheten är möblerad. Då får påslaget vara högst 1 050 kronor. Ingår el och bredband som förstahandshyresgästen betalar 400 kronor för, blir den högsta hyran 8 450 kronor i månaden. Be att få se förstahandskontraktet eller en hyresavi, alltså räkningen för hyran, så att du vet vad förstahandshyran är.

Förstahandshyresgästen behöver tillstånd

• Lov från hyresvärden eller hyresnämnden. För att få hyra ut i andra hand måste förstahandshyresgästen först få det godkänt. Utan lov riskerar förstahandshyresgästen att förlora lägenheten.
• Inneboende. Bor förstahandshyresgästen själv kvar och hyr ut en del av lägenheten till dig, är du som regel inneboende. Då behövs inget lov från hyresvärden.
• Om förstahandshyresgästens kontrakt tar slut. Säger förstahandshyresgästen upp sitt eget kontrakt, eller blir vräkt, måste du flytta. Det gäller även om din uppsägningstid inte har gått ut. Har du fått extra kostnader på grund av det kan du ha rätt att kräva ersättning av förstahandshyresgästen. Spara kvitton.

Har du betalat för hög hyra?

Har du hyrt en hyresrätt i andra hand och betalat en oskälig hyra, kan du ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka den del av hyran som var för hög. Du kan också ansöka om en lägre hyra för resten av tiden.

• Upp till två år bakåt. Ett beslut om återbetalning kan gälla hyror för upp till två år, räknat bakåt från dagen du ansöker. Det gäller avtal som har skrivits efter 1 oktober 2019. För äldre avtal gäller ett år.
• Ansök senast tre månader efter att du har flyttat ut, alltså inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.
• Du kan ansöka medan du bor kvar. Då bestämmer hyresnämnden också hyran för den tid som är kvar.

Det är hyresnämnden som avgör vad som är en skälig hyra och om du får pengar tillbaka. Räkna ut den högsta hyran för en hyresrätt i andra hand i verktyget Hyreskoll innan du ansöker.

Privatuthyrning: den nya lagen sedan 1 juli 2026

Hyr du en villa, bostadsrätt, ägarlägenhet eller ett rum av en privatperson som äger bostaden? Då gäller sedan 1 juli 2026 privatuthyrningslagen (SFS 2026:772). Den ersatte lagen om uthyrning av egen bostad. Privatpersonen som hyr ut är din hyresvärd.

Lagen gäller inte:

• om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av hyresvärdens egen bostad,
• om bostaden hyrs ut för fritidsändamål, eller
• om hyresvärden själv hyr bostaden med hyresrätt. Då är det en hyresrätt i andra hand, och reglerna ovan gäller.

Hyran

• Hyran är det ni kommer överens om. Den gamla regeln, där hyran räknades fram utifrån bostadens marknadsvärde och räntan, gäller inte för nya avtal.
• Tycker du att hyran är för hög kan du ansöka hos hyresnämnden. Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut privat, kan hyresnämnden sätta en skälig hyra. Den jämför då i första hand med sådana privatuthyrningar (2 kap. 5 § privatuthyrningslagen). Det finns alltså ingen enkel formel.
• En lägre hyra gäller från dagen du ansöker, om inte hyresnämnden beslutar något annat. Sänks hyran för tid som redan har gått, ska hyresvärden betala tillbaka det du har betalat för mycket, med ränta (2 kap. 6 §). Hyra som du har betalat innan du ansökte får du oftast inte tillbaka, så vänta inte med att ansöka.

Konsumentverket skriver att en lägre hyra gäller från hyresnämndens beslut. I lagen står att den gäller från dagen du ansöker, om inte hyresnämnden beslutar något annat. Det är hyresnämnden som avgör.

Att bo kvar och att flytta

• Ingen rätt att bo kvar. Du har ingen rätt att få avtalet förlängt mot hyresvärdens vilja, hur länge du än har bott där.
• Du kan alltid säga upp avtalet, även ett avtal på bestämd tid. Det upphör då vid det månadsskifte som kommer tidigast tre månader efter uppsägningen.
• Överklaga. Hyresnämndens beslut om hyran kan överklagas inom tre veckor. Överklagandet prövas av Svea hovrätt.

Skrev ni avtalet före 1 juli 2026?

Då gäller den gamla lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad fortfarande för ert avtal.

• Meddela först hyresvärden skriftligt att du vill ändra hyran. Kommer ni inte överens kan du ansöka hos hyresnämnden.
• Hyresnämnden utgår från bostadens kostnader. Den kan sätta en hyra som inte påtagligt överstiger en skälig ränta på bostadens marknadsvärde plus driftskostnaderna.
• En ny hyra gäller tidigast från dagen du ansöker.

Så ansöker du hos hyresnämnden

Ansökan ska vara skriftlig, och den är gratis.

1. Ta reda på vilka regler som gäller. Hyr du en hyresrätt av förstahandshyresgästen gäller 12 kap. jordabalken. Hyr du en villa, bostadsrätt, ägarlägenhet eller ett rum av en privatperson som äger bostaden gäller privatuthyrningslagen, eller den gamla lagen om ni skrev avtalet före 1 juli 2026.
2. Ansök i tid. För en hyresrätt i andra hand: senast tre månader efter att du har flyttat ut, eller medan du bor kvar. Vid privatuthyrning gäller en lägre hyra oftast från dagen du ansöker, så vänta inte. Med ett avtal från före 1 juli 2026 meddelar du först hyresvärden skriftligt att du vill ändra hyran.
3. Samla ditt underlag. Spara kontraktet, kvitton på det du har betalat och brev, mejl eller sms mellan dig och hyresvärden. Hyresnämnden utreder inte själv, så det är du som lämnar in det som behövs.
4. Skriv ansökan. Använd blankett HN1 eller skriv ett eget brev. Skriv ditt namn, personnummer, adress, telefonnummer och e-postadress, motpartens kontaktuppgifter, bostadens adress och fastighetsbeteckning, vad du begär och varför. Fastighetsbeteckningen är fastighetens officiella namn och nummer.
5. Skicka den till rätt hyresnämnd. Skicka ansökan och kopior av ditt underlag till hyresnämnden där bostaden ligger, med e-post eller via e-tjänsten. I e-tjänsten väljer du ”Ärende Hyres- och arrendenämnden”. Rätt nämnd hittar du med bostadens postnummer på domstol.se. Skickar du med e-post ska bilagorna vara PDF-filer.
6. Gå på sammanträdet. Hyresnämnden skickar ansökan till motparten och kallar oftast er båda till ett sammanträde, ett möte i nämnden, ibland via video eller telefon. Där kan ni också komma överens. Det är hyresnämnden som avgör.

Vill du ha hjälp? Som medlem i Hyresgästföreningen får du rådgivning om ditt boende och juridisk hjälp om det behövs.

Tecken på bedrägeri

Bostadsbristen utnyttjas ibland av bedragare, och bedrägerier med lägenheter pågår året runt, skriver polisen. Ett vanligt upplägg är att en lägenhet annonseras på nätet, ofta med en attraktiv adress och en rimlig hyra. Bedragarna kräver vanligen flera månadshyror i förskott eller i deposition, alltså en säkerhet som betalas i förväg. Bedragare har också kopierat annonser för bostadsrätter som säljs och gjort om dem till annonser för andrahandsuthyrning.

Betala aldrig något, varken deposition eller hyra, innan du har sett bostaden och kontraktet är påskrivet. Vill uthyraren ha betalt innan ni har träffats tyder det på bedrägeri, skriver polisen.

Polisens råd

• Kontrollera att lägenheten finns. Annonsen kan vara kopierad från en annons för en bostadsrätt som säljs.
• Kontrollera med fastighetsägaren att personen verkligen har lägenheten och har tillstånd att hyra ut den i andra hand.
• Sök själv fram telefonnumret. Var försiktig om uthyraren skickar mejl med länkar till ”fastighetsägaren”. Bedragare har gjort falska webbsidor med telefonnummer som går till en medbrottsling. Kontrollera uthyrarens namn, sök själv fram numret och ring. Stämmer uppgifterna med annonsen?
• Kräv legitimation av uthyraren och ett skriftligt hyreskontrakt.
• Var vaksam om uthyraren är utomlands eller inte kan träffas men ändå vill ha förskott.
• Betala inte via anonyma betalningstjänster.
• Ta med en vän eller anhörig när du tittar på lägenheten. Två personer har lättare att genomskåda ett bedrägeri.

Polisen ger också allmänna råd för affärer på nätet. Var vaksam om någon stressar dig att bestämma dig. Klicka aldrig på en länk som någon har skickat till dig, och använd aldrig BankID eller lämna ut kortuppgifter för att någon annan ber dig. Att någon ger dig sitt personnummer eller kontonummer skyddar dig inte från att bli lurad.

Gå igenom annonsen punkt för punkt i verktyget Hyreskoll innan du betalar något.

Om du har blivit lurad

1. Kontakta din bank först. Banken kan kanske stoppa betalningen.
2. Polisanmäl genom att ringa 114 14 eller gå till en polisstation. Ring 112 om brottet händer nu.
3. Spara allt skriftligt, till exempel överföringar, mejl och sms.

Brottsofferjouren ger stöd till den som har utsatts för brott. Stödet är gratis, och du kan vara anonym.

Står du i bostadskö?

Vill du ha ett eget kontrakt? Ställ dig i bostadskö så tidigt som möjligt. Läs hur bostadsköerna fungerar i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Sammanfattning

• Hyr du en hyresrätt i andra hand är förstahandshyran utgångspunkten. Är lägenheten möblerad får påslaget vara högst 15 procent, och el, bredband och parkering får kosta högst vad de faktiskt kostar.
• Har du betalat för mycket för en hyresrätt i andra hand kan du ansöka hos hyresnämnden om pengar tillbaka för upp till två år. Ansök senast tre månader efter att du har flyttat ut.
• Hyr du av en privatperson som äger bostaden gäller sedan 1 juli 2026 privatuthyrningslagen. Hyresnämnden kan sänka en hyra som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrningar, oftast från dagen du ansöker.
• Betala aldrig något innan du har sett bostaden och kontraktet är påskrivet. Kontrollera med fastighetsägaren att uthyraren har lägenheten och får hyra ut den.
• Har du blivit lurad: kontakta banken först, och polisanmäl sedan på 114 14.

Källor

• Sveriges Domstolar: Skälig hyra vid uthyrning av bostad
• Sveriges Domstolar: Hyra ut bostad i andra hand
• Sveriges Domstolar: Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026
• Sveriges Domstolar: Så ansöker du
• Sveriges Domstolar: Blanketter
• Sveriges Domstolar: Det händer i nämnden när du ansökt
• Konsumentverket: Hyra hyreslägenhet i andra hand
• Konsumentverket: Hyra bostad av annan privatperson
• Polisen: Annonsbedrägeri
• Riksdagen: Privatuthyrningslag (2026:772)
• Riksdagen: Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
• Riksdagen: Jordabalk (1970:994), 12 kap. 55 och 55 f §§