الاستئجار من الباطن (i andra hand) في 2026: كم يجوز أن يكون الإيجار، وكيف تكشف الاحتيال

هذه المقالة مترجمة عن السويدية. إذا اختلف شيء بين النصين، فالمرجع هو المقال السويدي.

في أماكن كثيرة يوجد نقص في المساكن. وريثما تحصل على عقد إيجار باسمك، يمكنك أن تستأجر من الباطن (i andra hand). لكن ذلك قد يعني أمرين مختلفين، لكل منهما قواعده: أن تستأجر شقة إيجار من الشخص الذي لديه عقدها، أو أن تستأجر منزلًا (villa) أو شقة تمليك تعاوني (bostadsrätt) أو شقة مملوكة ملكية مستقلة (ägarlägenhet) أو غرفة، من شخص عادي يملك المسكن. وفي الحالة الثانية يسري قانون جديد منذ 1 يوليو 2026. نشرح هنا كم يجوز أن يكون الإيجار، وما الذي يمكنك فعله إذا دفعت أكثر من اللازم، وما علامات الاحتيال التي تحذّر منها الشرطة.

والجهة التي تنظر في ما إذا كان الإيجار مرتفعًا أكثر من اللازم، وتقرر هل تسترد مالًا، هي hyresnämnden (لجنة الإيجارات). وقد تحققنا من المعلومات على صفحات Sveriges Domstolar (المحاكم السويدية) وKonsumentverket (هيئة حماية المستهلك) والشرطة (Polisen)، وفي نصوص القوانين على موقع Riksdagen (البرلمان السويدي)، في 11 أكتوبر 2026.

نوعان من الاستئجار من الباطن

المستأجر الأصلي (förstahandshyresgäst) هو من لديه عقد الإيجار مباشرة مع المؤجِّر (hyresvärd). أما hyresnämnden فتفصل في النزاعات بين المؤجِّرين والمستأجرين، مثلًا في ما إذا كان الإيجار غير معقول. وهناك عدة لجان إيجارات (hyresnämnder)، وتتوجه إلى اللجنة التي يقع المسكن في نطاقها.

لست متأكدًا من نوع السكن الذي تستأجره؟ اسأل المؤجِّر هل المسكن شقة إيجار (hyresrätt)، أم أنه يملكه.

شقة إيجار من الباطن: كم يجوز أن يكون الإيجار

عندما تستأجر شقة إيجار من المستأجر الأصلي، يكون هذا الشخص هو المؤجِّر بالنسبة إليك، وإليه تتوجه بمطالباتك وشكاواك. ويجب أن يكون الإيجار معقولًا (skälig)، أي غير مبالغ فيه، بحسب الفصل 12، المادة 55 من jordabalken:

• نقطة البداية هي في الغالب الإيجار الذي يدفعه المستأجر الأصلي نفسه.
• الشقة المفروشة: يجوز أن تكون الزيادة 15 في المئة من الإيجار الأصلي على الأكثر.
• الكهرباء أو الإنترنت أو موقف السيارة المشمولة في الإيجار لا يجوز أن تكلّف أكثر من التكاليف الفعلية، أي ما يدفعه المستأجر الأصلي نفسه مقابلها.
• إذا كنت تستأجر جزءًا من الشقة فقط، مثل غرفة، فيُحتسب الإيجار على أساس حصة من الإيجار الأصلي تتناسب مع حجم الجزء الذي تستأجره من الشقة.
• الإضافات الاختيارية (tillval) قد تُحتسب أيضًا، وهي أن يكون المستأجر الأصلي قد اتفق مع المؤجِّر على مستوى تجهيز أعلى مقابل إيجار أعلى.

مثال: الإيجار الأصلي 7,000 كرونة في الشهر، والشقة مفروشة. فيجوز أن تكون الزيادة 1,050 كرونة على الأكثر. وإذا كانت الكهرباء والإنترنت مشمولين في الإيجار، ويدفع المستأجر الأصلي مقابلهما 400 كرونة، فإن أعلى إيجار يصبح 8,450 كرونة في الشهر. واطلب أن ترى عقد الإيجار الأصلي أو إشعار دفع الإيجار (hyresavi)، أي فاتورة الإيجار، لكي تعرف كم يبلغ الإيجار الأصلي.

المستأجر الأصلي يحتاج إلى إذن

• إذن من المؤجِّر أو من hyresnämnden. لكي يؤجّر المستأجر الأصلي الشقة من الباطن، يجب أن يحصل أولًا على موافقة على ذلك. ومن دون إذن قد يخسر المستأجر الأصلي الشقة.
• النزيل (inneboende). إذا كان المستأجر الأصلي ما زال يسكن في الشقة ويؤجّر لك جزءًا منها، فأنت في العادة نزيل لديه. وعندها لا يلزم إذن من المؤجِّر.
• إذا انتهى عقد المستأجر الأصلي. إذا أنهى المستأجر الأصلي عقده، أو طُرد من الشقة، فيجب أن تنتقل منها. ويسري ذلك حتى إن لم تنتهِ مدة الإخطار بإنهاء عقدك. وإذا تحمّلت تكاليف إضافية بسبب ذلك، فقد يحق لك أن تطالب المستأجر الأصلي بتعويض. فاحتفظ بالإيصالات.

هل دفعت إيجارًا مرتفعًا أكثر من اللازم؟

إذا استأجرت شقة إيجار من الباطن ودفعت إيجارًا غير معقول، فيمكنك أن تتقدم بطلب إلى hyresnämnden لتسترد الجزء الذي كان مرتفعًا أكثر من اللازم من الإيجار. ويمكنك أيضًا أن تطلب إيجارًا أقل لما تبقى من مدة سكنك.

• حتى سنتين سابقتين. يمكن أن يشمل قرار الاسترداد إيجارات مدة تصل إلى سنتين، تُحتسب رجوعًا من يوم تقديم طلبك. ويسري ذلك على العقود التي كُتبت بعد 1 أكتوبر 2019. أما العقود الأقدم فالمدة فيها سنة واحدة.
• قدّم الطلب في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد خروجك من المسكن، أي خلال ثلاثة أشهر من اليوم الذي انتهى فيه عقد الإيجار.
• يمكنك أن تقدّم الطلب وأنت ما زلت تسكن في المسكن. وعندها تحدد hyresnämnden أيضًا الإيجار للمدة المتبقية.

والقرار في ما هو الإيجار المعقول، وهل تسترد مالًا، يعود إلى hyresnämnden. احسب أعلى إيجار لشقة إيجار من الباطن في أداة فحص الإيجار قبل أن تقدّم الطلب.

التأجير الخاص: القانون الجديد منذ 1 يوليو 2026

هل تستأجر منزلًا أو شقة تمليك تعاوني أو شقة مملوكة ملكية مستقلة أو غرفة من شخص عادي يملك المسكن؟ إذن يسري عليك منذ 1 يوليو 2026 privatuthyrningslagen (SFS 2026:772)، أي قانون التأجير الخاص. وقد حلّ محل قانون تأجير المالك لمسكنه (lagen om uthyrning av egen bostad). والشخص العادي الذي يؤجّر لك هو المؤجِّر بالنسبة إليك.

ولا يسري القانون:

• إذا كان المؤجِّر يؤجّر بانتظام أكثر من شقتين ليستا جزءًا من مسكنه هو،
• أو إذا كان المسكن يُؤجَّر لأغراض الترفيه وقضاء العطلات،
• أو إذا كان المؤجِّر نفسه يستأجر المسكن بعقد إيجار (hyresrätt). فعندها يكون الأمر شقة إيجار من الباطن، وتسري القواعد الواردة أعلاه.

الإيجار

• الإيجار هو ما تتفقان عليه. والقاعدة القديمة، التي كان الإيجار يُحسب بموجبها على أساس القيمة السوقية للمسكن وسعر الفائدة، لا تسري على العقود الجديدة.
• إذا رأيت أن الإيجار مرتفع أكثر من اللازم، فيمكنك أن تتقدم بطلب إلى hyresnämnden. فإذا كان الإيجار أعلى بكثير (väsentligt högre) مما يُطلب عمومًا لمساكن مشابهة تُؤجَّر تأجيرًا خاصًا، فيمكن أن تحدد hyresnämnden إيجارًا معقولًا. وهي تقارن عندها في المقام الأول بحالات التأجير الخاص هذه (الفصل 2، المادة 5 من privatuthyrningslagen). أي أنه لا توجد معادلة بسيطة.
• يسري الإيجار المخفَّض من يوم تقديم طلبك، ما لم تقرر hyresnämnden غير ذلك. وإذا خُفّض الإيجار عن مدة مضت بالفعل، فيجب على المؤجِّر أن يعيد إليك ما دفعته زيادةً، مع الفائدة (الفصل 2، المادة 6). أما الإيجار الذي دفعته قبل تقديم طلبك فلا تسترده في الغالب، فلا تتأخر في تقديم الطلب.

تكتب Konsumentverket أن الإيجار المخفَّض يسري من تاريخ قرار hyresnämnden. أما القانون فينص على أنه يسري من يوم تقديم طلبك، ما لم تقرر hyresnämnden غير ذلك. والقرار يعود إلى hyresnämnden.

البقاء في المسكن والانتقال منه

• لا حق لك في البقاء. ليس لك الحق في تمديد العقد رغمًا عن إرادة المؤجِّر، مهما طالت مدة سكنك هناك.
• يمكنك دائمًا أن تنهي العقد، حتى لو كان عقدًا محدد المدة. وينتهي العقد عندها في أول نهاية شهر تحلّ بعد ثلاثة أشهر على الأقل من إخطارك بإنهائه.
• الطعن. يمكن الطعن في قرار hyresnämnden بشأن الإيجار خلال ثلاثة أسابيع. وتنظر في الطعن Svea hovrätt (محكمة استئناف سفيا).

هل وقّعتما العقد قبل 1 يوليو 2026؟

إذن ما زال القانون القديم (2012:978) الخاص بتأجير المالك لمسكنه يسري على عقدكما.

• أبلغ المؤجِّر أولًا كتابيًا بأنك تريد تغيير الإيجار. وإذا لم تتفقا، فيمكنك أن تتقدم بطلب إلى hyresnämnden.
• تنطلق hyresnämnden من تكاليف المسكن. فيمكنها أن تحدد إيجارًا لا يتجاوز بشكل واضح (påtagligt) فائدةً معقولة على القيمة السوقية للمسكن مضافًا إليها تكاليف التشغيل.
• لا يسري الإيجار الجديد قبل يوم تقديم طلبك.

هكذا تتقدم بطلب إلى hyresnämnden

يجب أن يكون الطلب مكتوبًا، وتقديمه مجاني.

1. اعرف القواعد التي تسري عليك. إذا كنت تستأجر شقة إيجار من المستأجر الأصلي، فيسري الفصل 12 من jordabalken. وإذا كنت تستأجر منزلًا أو شقة تمليك تعاوني أو شقة مملوكة ملكية مستقلة أو غرفة من شخص عادي يملك المسكن، فيسري privatuthyrningslagen، أو القانون القديم إذا كنتما قد وقّعتما العقد قبل 1 يوليو 2026.
2. قدّم الطلب في الوقت المناسب. لشقة الإيجار من الباطن: في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد خروجك من المسكن، أو وأنت ما زلت تسكن فيه. وفي التأجير الخاص يسري الإيجار المخفَّض في الغالب من يوم تقديم طلبك، فلا تنتظر. وإذا كان عقدك من قبل 1 يوليو 2026، فأبلغ المؤجِّر أولًا كتابيًا بأنك تريد تغيير الإيجار.
3. اجمع أدلتك. احتفظ بالعقد، وبإيصالات ما دفعته، وبالرسائل الورقية والإلكترونية والنصية بينك وبين المؤجِّر. ولا تحقق hyresnämnden في الأمر بنفسها، لذلك أنت من يقدّم ما يلزم.
4. اكتب الطلب. استخدم الاستمارة HN1، وهي استمارة الطلب العامة إلى hyresnämnden، أو اكتب رسالة بنفسك. واذكر اسمك ورقمك الشخصي (personnummer) وعنوانك ورقم هاتفك وبريدك الإلكتروني، وبيانات الاتصال بالطرف الآخر، وعنوان المسكن وتسمية العقار (fastighetsbeteckning)، وما تطلبه ولماذا. وتسمية العقار هي الاسم والرقم الرسميان للعقار.
5. أرسله إلى اللجنة الصحيحة. أرسل الطلب ونسخًا من أدلتك إلى hyresnämnden في المنطقة التي يقع فيها المسكن، بالبريد الإلكتروني أو عبر الخدمة الإلكترونية. وفي الخدمة الإلكترونية تختار “Ärende Hyres- och arrendenämnden” (قضية لدى لجنة الإيجارات واستئجار الأراضي). وتجد اللجنة الصحيحة بالرمز البريدي للمسكن على موقع domstol.se. وإذا أرسلت الطلب بالبريد الإلكتروني، فيجب أن تكون المرفقات ملفات PDF.
6. احضر الجلسة. ترسل hyresnämnden الطلب إلى الطرف الآخر، وفي الغالب تستدعيك أنت والطرف الآخر إلى جلسة (sammanträde)، أي اجتماع لدى اللجنة، وأحيانًا عبر الفيديو أو الهاتف. ويمكنكما أيضًا أن تتفقا هناك. والقرار يعود إلى hyresnämnden.

هل تريد المساعدة؟ إذا كنت عضوًا في اتحاد المستأجرين، Hyresgästföreningen (بالسويدية)، فتحصل على استشارة بشأن سكنك، وعلى مساعدة قانونية عند الحاجة.

علامات الاحتيال

يستغل المحتالون أحيانًا نقص المساكن، وتقع عمليات الاحتيال في الشقق على مدار السنة، كما تكتب الشرطة. ومن الأساليب الشائعة أن تُعلَن شقة على الإنترنت، غالبًا بعنوان جذاب وإيجار مناسب. وفي العادة يطلب المحتالون إيجار عدة أشهر مقدَّمًا أو تأمينًا (deposition)، أي ضمانًا يُدفع مسبقًا. وقد نسخ محتالون أيضًا إعلانات عن شقق تمليك تعاوني معروضة للبيع، وحوّلوها إلى إعلانات تأجير من الباطن.

لا تدفع أي شيء أبدًا، لا تأمينًا ولا إيجارًا، قبل أن ترى المسكن ويُوقَّع العقد. وإذا أراد المؤجِّر أن يحصل على المال قبل أن تلتقيا، فهذا يدل على احتيال، كما تكتب الشرطة.

نصائح الشرطة

• تحقق من أن الشقة موجودة. فقد يكون الإعلان منسوخًا من إعلان عن شقة تمليك تعاوني معروضة للبيع.
• تحقق مع مالك العقار (fastighetsägaren) من أن هذا الشخص يستأجر الشقة فعلًا، وأن لديه إذنًا بتأجيرها من الباطن.
• ابحث عن رقم الهاتف بنفسك. كن حذرًا إذا أرسل لك المؤجِّر رسائل إلكترونية فيها روابط إلى “fastighetsägaren” (مالك العقار). فقد أنشأ محتالون مواقع إلكترونية مزيفة عليها أرقام هواتف توصلك إلى شريك لهم في الجريمة. تحقق من اسم المؤجِّر، وابحث عن الرقم بنفسك واتصل. هل تتطابق المعلومات مع الإعلان؟
• اطلب وثيقة هوية من المؤجِّر، وعقد إيجار مكتوبًا.
• كن يقظًا إذا كان المؤجِّر في الخارج، أو لا يستطيع أن يلتقي بك لكنه يريد مع ذلك دفعة مقدَّمة.
• لا تدفع عبر خدمات دفع مجهولة الهوية.
• اصطحب صديقًا أو قريبًا عندما تعاين الشقة. فكشف الاحتيال أسهل على شخصين.

وتقدّم الشرطة أيضًا نصائح عامة للبيع والشراء على الإنترنت. كن يقظًا إذا استعجلك أحد لتتخذ قرارك. ولا تنقر أبدًا على رابط أرسله إليك أحد، ولا تستخدم BankID (الهوية الإلكترونية) ولا تعطِ بيانات بطاقتك أبدًا لأن شخصًا آخر يطلب منك ذلك. وإذا أعطاك أحد رقمه الشخصي أو رقم حسابه، فهذا لا يحميك من الوقوع ضحية للاحتيال.

وراجع الإعلان بندًا بندًا في أداة فحص الإيجار قبل أن تدفع أي شيء.

إذا تعرضت للاحتيال

1. تواصل مع بنكك أولًا. فقد يتمكن البنك من إيقاف الدفعة.
2. أبلغ الشرطة بالاتصال بالرقم 114 14 أو بالذهاب إلى مركز للشرطة. واتصل بالرقم 112 إذا كانت الجريمة تقع الآن.
3. احتفظ بكل ما هو مكتوب، مثل التحويلات والرسائل الإلكترونية والرسائل النصية.

وتقدّم منظمة دعم ضحايا الجرائم، Brottsofferjouren (بالسويدية)، الدعم لمن تعرّض لجريمة. والدعم مجاني، ويمكنك أن تبقى مجهول الهوية.

هل سجّلت في طابور السكن؟

هل تريد عقدًا باسمك؟ سجّل في طابور السكن (bostadskö) في أبكر وقت ممكن. اقرأ كيف تعمل طوابير السكن في ستوكهولم ويوتيبوري ومالمو.

الخلاصة

• إذا استأجرت شقة إيجار من الباطن، فالإيجار الأصلي هو نقطة البداية. وإذا كانت الشقة مفروشة، فيجوز أن تكون الزيادة 15 في المئة على الأكثر، ولا يجوز أن تكلّف الكهرباء والإنترنت وموقف السيارة أكثر من تكلفتها الفعلية.
• إذا دفعت أكثر من اللازم مقابل شقة إيجار من الباطن، فيمكنك أن تطلب من hyresnämnden استرداد المال عن مدة تصل إلى سنتين. وقدّم الطلب في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد خروجك من المسكن.
• إذا استأجرت من شخص عادي يملك المسكن، فيسري عليك privatuthyrningslagen منذ 1 يوليو 2026. ويمكن أن تخفّض hyresnämnden الإيجار إذا كان أعلى بكثير من إيجار المساكن المشابهة المؤجَّرة تأجيرًا خاصًا، وذلك في الغالب من يوم تقديم طلبك.
• لا تدفع أي شيء أبدًا قبل أن ترى المسكن ويُوقَّع العقد. وتحقق مع مالك العقار من أن المؤجِّر يستأجر الشقة فعلًا، وأنه يحق له تأجيرها.
• إذا تعرضت للاحتيال: تواصل مع البنك أولًا، ثم أبلغ الشرطة على الرقم 114 14.

المصادر

• Sveriges Domstolar: الإيجار المعقول عند تأجير مسكن (بالسويدية)
• Sveriges Domstolar: تأجير المسكن من الباطن (بالسويدية)
• Sveriges Domstolar: قواعد جديدة للإيجار وشقق التمليك التعاوني في صيف 2026 (بالسويدية)
• Sveriges Domstolar: هكذا تقدّم الطلب (بالسويدية)
• Sveriges Domstolar: الاستمارات (بالسويدية)
• Sveriges Domstolar: ما يحدث في اللجنة بعد تقديم طلبك (بالسويدية)
• Konsumentverket: استئجار شقة إيجار من الباطن (بالسويدية)
• Konsumentverket: استئجار مسكن من شخص عادي آخر (بالسويدية)
• Polisen: الاحتيال عبر الإعلانات (بالسويدية)
• Riksdagen: قانون التأجير الخاص (Privatuthyrningslag 2026:772) (بالسويدية)
• Riksdagen: قانون تأجير المالك لمسكنه (Lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad) (بالسويدية)
• Riksdagen: قانون العقارات (Jordabalk 1970:994)، الفصل 12، المادتان 55 و55 f (بالسويدية)